Le blog de l’étude

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Identification de la méthode de valorisation du terrain

Publie le Lundi 18/04/2016

En vertu d’un arrêt rendu par les 9 ème et 10 ème sous-sections réunies en date du 15 février 2016 n°380400, le Conseil d'Etat énonce et hiérarchise pour la première fois les trois méthodes à mettre en œuvre pour répartir le prix d'acquisition d'un ensemble immobilier entre la part correspondant au terrain et celle qui concerne les constructions en vue de leur amortissement.

 

En l'espèce, une société dont le siège social est à Paris et qui exerce une activité de holding a fait l'objet d'une vérification de comptabilité, pour les exercices clos entre 2004 et 2006, par l'administration fiscale. Cette vérification a entrainé la rectification des résultats imposables de la holding, créant ainsi une imposition supplémentaire, en raison de la remise en cause de la répartition de la valeur d'un appartement situé à Paris dont elle était propriétaire.

 

Le tribunal administratif et la Cour d'appel confirment la position de l'administration fiscale en appliquant la "méthode de la comparaison" qui consiste en l'étude de données comptables issues du bilan d'autres entreprises ayant acquis à des dates proches des immeubles comparables.

 

Ces trois instances retiennent la méthode par comparaison, sans pour autant la justifier en droit.

 

Ainsi, le Conseil d'Etat annule ces décisions et indique qu'il existe trois méthodes qui doivent être appliquées hiérarchiquement pour déterminer la clé de répartition entre le terrain, non amortissable, et la construction. En effet, pour ventiler le prix d'acquisition d'un ensemble immobilier entre le terrain et les constructions, l'administration fiscale doit se fonder :

 

- prioritairement sur des transactions intervenues dans la même zone géographique à des dates proches de l'acquisition faite par la partie qui fait l'objet de la vérification de comptabilité ;

 

- à défaut sur la valeur de la construction après son coût de reconstruction, tout en tenant compte de la vétusté de l'immeuble et en procédant à des abattements ;

 

- enfin sur la méthode de la comparaison.

 

 

Si le Conseil d'Etat précise que la mise en œuvre des deux premières méthodes est complexe à Paris, il affirme qu'elles doivent être privilégiées et ne précise pas pour autant que l'administration fiscale est dispensée de toutes justifications relatives à leur non-application.   

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