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Le devoir de vérification qui incombe à l'agent immobilier rédacteur d'actes à l'égard de toutes les parties et les pouvoirs du juge sur sa rémun&

Publie le Jeudi 18/02/2016

L'arrêt du 14 janvier 2016 n°14-26474 rendu par la Première chambre civile de la Cour de cassation considère que l'agent immobilier rédacteur d'actes est tenu  de s'assurer que toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention sont réunies à l'égard de l’ensemble des parties au contrat.

La Cour de cassation affirme également que le juge peut réduire ou supprimer la rémunération de l'agent immobilier en cas de faute imputable à ce dernier dans l'exécution de sa mission.

En l'espèce, les acquéreurs d'un bien immobilier se sont engagés, dans une promesse synallagmatique de vente rédigée par l'agent immobilier, à acheter avec réserve d'un droit d'usage et d'habitation partiel et viager au profit du vendeur. Néanmoins, après la vente et le versement d'un acompte, les acquéreurs se sont rendu compte que le terrain était d'une surface inférieure à ce qui était annoncé dans l'acte et qu'il était grevé d'une servitude non aedificandi conventionnelle. Les acquéreurs avaient donc refusé de régler la commission prévue par le contrat, au bénéfice de l'agent immobilier pour la transaction réalisée et ont demandé l'allocation de dommages et intérêts considérant que l'agent immobilier avait commis une faute, en manquant à ses obligations d'efficacité, d'information et de conseil.

La Cour d'appel a sanctionné ce comportement aux motifs :

- d'une part, que la fixation de la rémunération de l'agent immobilier est la loi des parties, le juge ne peut donc ni la modifier, ni la supprimer, sur demande de l'une des parties ;

- d'autre part, les acquéreurs ne sont pas aptes à agir contre l'agent immobilier pour ses éventuels manquements de vérification, d'information ou de conseil puisqu'ils ne sont pas parties au contrat de mandat conclu entre le vendeur et l’intermédiaire ; et qu’aucune obligation de délivrance d’un certificat d'urbanisme de constructibilité n’avait été prévue.

La décision de la Cour d'appel est cassée en considérant que le juge peut parfaitement réduire ou supprimer la rémunération de l'agent immobilier, s'il a commis des fautes dans l'exécution de sa mission.  En outre, la Cour de cassation rappelle qu'un intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d'un acte, est tenu d’en garantir l’efficacité en s’assurant de la réunion de toutes les conditions nécessaires à celle-ci.

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