Offre d'achat immobilière
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Qu'est-ce qu'une offre d'achat ?
L'offre d'achat est le fait pour un potentiel acquéreur de répondre à une offre de vente émise par le vendeur. Pour conduire à la formation du compromis de vente ou de la vente, cette offre d'achat devra faire l’objet d’une acceptation de la part du vendeur.
Comment émettre une offre d'achat ?
Aucun formalisme n'est imposé en matière d'offre d'achat. Néanmoins, pour des questions de preuve, il est préférable de faire une offre par écrit. L'offre peut être donnée directement au vendeur ou à son agent immobilier.
Que doit contenir cette offre ?
Cette offre doit contenir au minimum :
- le prix proposé (qui peut être en dessous du prix de mise en vente).
- le bien objet de l'offre.
A quoi engage une offre d'achat ?
Si votre offre est faite au prix affiché par le vendeur, que vous n'avez fait aucune réserve dans votre offre, alors, la vente est, en principe, conclue. Il sera possible de contraindre le vendeur à réitérer la vente par acte authentique devant notaire ou à obtenir la vente forcée du bien devant un juge.
Néanmoins, si le vendeur a confié son bien à un intermédiaire tel qu'à un agent immobilier, alors le vendeur n'est pas tenu de conclure la vente avec le premier offrant, il peut choisir son acquéreur parmi les offrants.
Les bonnes questions à se poser avant d'établir son offre
Regarder si le bien qui est mis en vente est évalué correctement selon sa localisation, ses atouts et ses faiblesses afin de perfectionner le prix auquel l'offre sera faite.
Se renseigner si un agent immobilier détient un mandat exclusif sur le bien : dans ce cas il faudra passer par l'agent pour la vente et des frais d'agence seront à prévoir.
Néanmoins, si le bien vous est présenté par un agent immobilier, cela vous offre davantage de latitude puisque le propriétaire n'est pas obligé d'accepter la première offre d'achat qu'il reçoit au prix.
Offre d'achat à l'oral
L'offre d'achat à l'oral engage celui qui la formule au même titre qu'une offre écrite. Dès lors qu'il y accord sur la chose et sur le prix, la vente est formée.
Offre d'achat à l'écrit
Une offre d'achat à l'écrit est préférable car dans le cadre d'une vente entre particuliers, où le vendeur est censé accepter la première offre faite au prix. En effet, si le vendeur conteste avoir reçu une offre, l'offrant pourra prouver qu'une offre a bien été émise et le contenu exact de cette offre. L'offre écrite peut se traduire par un écrit manuscrit, un mail, un écrit dactylographié, voir même un SMS.
Que mettre dans son offre d'achat ?
- Pour que l'offre soit valide, elle doit au minimum indiquer le prix offert et le bien que l'on souhaite acquérir.
- La durée de validité de l'offre (en général une dizaine de jours) en précisant que l'offre est caduque si elle n'a pas été acceptée dans les délais.
- Les modalités de réponse du vendeur (généralement par lettre recommandée avec AR).
- Le moyen de financement notamment lorsque l'acquisition est envisagée avec l'aide d'un prêt bancaire : dans ce cas, en cas de refus de prêt, l'offre d'achat devient caduque sans pénalité pour l'offrant.
- Il est possible de mettre toutes les conditions suspensives que l'on souhaite afin de conditionner la vente en fonction de la survenance ou non de certains événements extérieurs à la seule volonté de l'offrant (absence de servitude, doute sur le bien).
La rétractation de l'offre d'achat
Comment se rétracter ? Est ce qu'on peut se rétracter ? Quand se rétracter ?
Peut-on rétracter une offre d'achat ?
Il est en principe possible de rétracter son offre d'achat selon plusieurs modalités et conditions.
A quel moment peut-on se rétracter ?
- L'acquéreur potentiel peut intégrer au sein même de l'offre d'achat un délai de rétractation.
- Il y a toujours la possibilité de se rétracter dans le cas où le vendeur n'aurait pas encore accepté votre offre.
- L’offre d’achat peut être rétractée, dans le cas où le vendeur aurait refusé votre offre ou qu’il n’aurait pas répondu dans les délais instaurés.
- Il est encore possible de se rétracter même après la signature d'un compromis de vente grâce au délai de 10 jours de rétractation dans le cadre d'un achat d'un bien d'habitation par une personne physique. La rétraction s'opère sans motivations ni pénalité dans ce délai.
Peut-on annuler une rétractation ?
La rétractation a un effet définitif, on dit en droit qu'elle anéanti le contrat.
Il est donc impossible de revenir sur sa rétractation.
Le vendeur peut-il rétracter son offre après son acceptation ?
En principe, le vendeur une fois l'offre accepté ne peut annuler la vente ou du moins sans pénalités.
En cas de refus de prêt qui doit communiquer l'annulation de l'offre ?
L'acheteur doit fournir les refus de prêt dans les meilleurs délais au notaire et au vendeur pour sortir de la vente.
Foire Aux Questions à propos de l'Offre d'achat
Peut-on enregistrer officiellement une offre d'achat accepté afin de lui donner date certaine ?
Un accord sur la chose et le prix vaut vente, c'est le cas d'une offre d'achat acceptée. Mais celle-ci n'est jamais publiée ou enregistrée contrairement à la promesse unilatérale de vente qui doit être enregistrée dans les 10 jours. Dans le cas où le vendeur ne voudrait plus vendre, vous pouvez le contraindre.
J'ai signé un mandat non-exclusif avec un agent immobilier, une offre m'est proposé, mais je ne veux plus vendre, suis-je obligé d'accepter ?
Dans le cadre d'un mandat d'agent, vous avez le droit de refuser une offre au prix, vous n'êtes obligé dans aucun cas d'accepter une offre d'achat.
Une offre d'achat ne comprenant aucun délai ou condition de financement est-elle caduque ?
Aucun formalisme n'est requis concernant l'offre d'achat, par conséquent, l'absence de tels éléments n'entraînent pas de nullité. Une offre d'achat peut même être orale si l'accord accepté porte sur la chose et le prix.
Mes parents ont fait une offre d'achat pour une maison, mais sont décédés, l'offre est-elle toujours valable ?
L'offre est caduque si le délai est expiré ou si l’offrant décède, ou si celui-ci devient incapable. Elle devient caduque aussi si le destinataire décède.
Est-il possible de faire une offre d'achat sur Leboncoin en passant par mon notaire ?
Pour conclure une vente, une offre d'achat doit être émise, peu importe le support utilisé. Le notaire peut effectivement aider à la rédaction de cette offre.
Est-il possible d'insérer une condition suspensive dans une offre d'achat comme dans un compromis ?
Il est tout à fait possible d'insérer des conditions suspensives (de financement, d'urbanisme...), dans une offre d'achat.
LES DIFFÉRENCES ENTRE PROMESSE D’ACHAT, PROMESSE DE VENTE ET COMPROMIS
LA PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE
Lors d'une promesse de vente, le vendeur s'engage à vendre le bien au potentiel acquéreur, mais seulement pendant une durée limitée, dans laquelle le potentiel acheteur appelé le promettant peut décider d'acheter ou non le bien en question.
En contrepartie de ce temps de blocage du bien par le vendeur, le promettant devra verser une indemnité dite d'immobilisation souvent de 5 à 10 % du prix de vente. À la fin du délai, soit la vente a lieu et l'indemnité viendra en déduction du prix de vente. Dans l'autre cas, celle-ci sera conservée par le vendeur (sauf dans le cas de la non-réalisation d'une condition suspensive).
L'OFFRE D'ACHAT / PROMESSE D'ACHAT
La promesse d'achat et l'offre d'achat sont strictement la même chose.
Souvent matérialisé par un écrit, mais valable oralement, l'offre d'achat est un acte par lequel, le potentiel acquéreur s'engage et montre sa volonté d'acquérir un bien à un prix déterminé.
L'offre d'achat est donc le fait pour quelqu'un de proposer à un vendeur d'acquérir son bien dans des conditions définies.